下面这份【丰台丽泽板块】测评稿件，由深度智联“决策专家”AI数字员工自主生成。依托克而瑞20年结构化数据库，实现从拆解任务、整合市场动态到生成可视化分析的全流程一键生成。登录深度智联官网，体验“30秒找全核心数据、10分钟出完整投研报告”。登录克而瑞好房点评网，查看丰台区好房热销榜。 4月15日，招商蛇口旗下北京招泰房地产开发有限公司抢先发布招标计划，明确披露丰台万泉寺007地块施工与监理相关信息。项目总投资估算高达89.465亿元，总建筑面积151250㎡，地上建筑面积98651㎡，容积率2.5，建筑密度15%，绿地率30%。此外，招泰地产同步发布亦庄瀛海 1401-1地块施工监理招标，凸显双线布局南城核心的决心。 作为2026北京内城最受瞩目的宅地之一，万泉寺0007地块于3月25日启动预申请，48小时内正式转正，挂牌期锁定4月16日至4月30日，起始楼面价5.85万元 /㎡，起始总价57.71亿元。 此次招商蛇口提前启动招标，彰显央企对二环旁优质地块的笃定布局，更让本就承压的丽泽高端住宅市场再添新变量，与一路之隔、去化率仅 20.5%的中海丽金府形成直接对垒，揭开北京内城高端宅地成本博弈、产物竞争、市场去化三重鏖战序幕。 在北京核心区宅地供应持续收紧的背景下，万泉寺0007地块从预申请阶段便成为房企争夺的焦点。该地块并非天生宅地，2026年初由综合性商业金融服务用地调整为二类居住用地，明确定位高端改善型住宅，精准承接丽泽商务区高净值人群居住需求。 从地块基础信息来看，地块位于丰台区太平桥街道，属于万泉寺村棚户区改造项目，土地面积约3.95公顷，规划地上建面约9.87万㎡，容积率2.5，建筑限高80米（局部不超90米），土地开发程度达到七通一平标准。 招商蛇口此次布局并非孤注一掷，而是双线出击、全面加码北京市场。同步发布招标亦庄瀛海1401-1地块，将于4月21日开拍，与万泉寺0007形成“一核心一新城”的拿地组合，锁定内城稀缺价值，又布局亦庄产业新城红利。 从拿地成本来看，万泉寺0007地块5.85万元/㎡的楼面价，较 2024 年中海万泉寺0024地块（中海丽金府）6.2 万元/㎡楼面价，每平米低出3500元，但隐性成本不容小觑： 需承担约17公顷河道、绿地生态空间建设，建安成本不低于2200元/㎡，建成后无偿移交；同时地块内涉及马尔格尔古德碑、万泉寺公园石刻2处未定级不可移动文物，开发需严格遵循文物保护要求，综合开发成本大幅攀升。 万泉寺0007地块的入局，恰逢丽泽板块高端住宅市场陷入深度调整期。作为北京近 3 年首宗不限价、不限售纯住宅用地，中海丽金府以6.2万元/㎡楼面价、110.54亿成交总价加冕丽泽板块地王，定位内城高端豪宅标杆，却陷入严重的去化困局，成为板块市场降温的典型缩影。 从产物力来看，中海丽金府具备高端豪宅的核心禀赋：项目容积率2.8，规划13栋10-26层高层住宅，共1060套房源，136-231㎡纯四居大平层，精装交付，无小户型分流客群，精准锁定高收入改善群体。园林设计特邀清华大学景观系教授朱育帆操刀，打造20万片金属瓦鳞片拼接的“金水瀛”皇家气韵景观；示范区投入超亿元，达到艺术馆级标准，配套2400㎡下沉式会所与600㎡架空层泛会所，产物力在二环周边高端住宅中位居前列。但亮眼的产物力并未转化为市场销量，截至2026年4月16日，中海丽金府累仅成交 217套，去化率低至20.5%，市场接受度远不及预期。 板块库存压力更是悬顶之剑，丽泽板块130-150㎡户型库存386套，去化周期65.5-87.2个月；150-200㎡户型库存881套，去化周期66.1-90.3个月，按当前去化速度，同类产物库存需 5-7 年才能消化完毕，供过于求的市场格局直接制约项目定价与去化。万泉寺0007价值拆解 万泉寺0007地块之所以能吸引招商蛇口等央企重金布局，核心在于其集齐北京核心区宅地的区位、交通、配套、生态、规划五大核心优势，是当之无愧的王牌地块；但地块自身的先天缺陷与开发约束，也为后续产物打造埋下挑战。 地块距西南二环约1km，南三环1.5km，紧邻丽泽商务区核心区、龙湖天街，西侧是中阳广场，东侧南侧为沿河绿化带，相比中海丽金府受铁路线困扰的短板，0007区位更纯粹。 地块距地铁14、16号线丽泽商务区站仅约560米，坐拥北京唯一五条轨道交通换乘枢纽，11号线、丽金线、新机场线规划落地，丽泽城市航站楼预计年内具备运营条件，可直接办理值机与行李托运；丽金线通车后，丽泽至金融街仅需10分钟，真正成为金融街居住配套区，实现两大商务区高效联动。 另外，容积率2.5，低于中海丽金府的2.8，建筑限高80米（局部90米），出让文件明确要求首二层共享开放、东南角打造标志性节点，定位高端改善无悬念。但是地块呈细长方形，东偏南 45 度，若楼栋正南正北排布，难以最大化出面积；西南面受中阳广场遮挡，采光与视野受影响，相比中海丽金府规整的地块条件，0007 地块在户型设计、楼栋排布上存在一定劣势。 除17公顷生态配建与文物保护成本，地块开发需投入大量资金用于配套建设，实际楼面价远高5.85万元 /㎡起始价，房企拿地后需精准平衡成本与定价。 2026年北京楼市核心特征，是内城稀缺宅地供应与高端住宅市场供需失衡的双向交织，丰台丽泽板块正是这一特征的典型样本。从全市土拍格局来看，2025年北京成交涉宅用地41 宗，出让金1427.4亿元，同比下降8%，但成交楼面均价同比上升20%，呈现量减价升态势，高价地块集中于海淀、丰台等核心区，央企国企拿地主导市场。 从丰台楼市内部来看呈现刚需热销、豪宅遇冷的态势。丰台东郭庄方程国贤府主打刚需定位，开盘即卖406套，成为区域爆款；丽泽万泉寺等高端板块却因供应过剩、定价过高陷入去化困境，截至2026年4月，丽泽板块典型新盘表现如下： 北京瑞府网签550套，去化率100%，均价98284元/㎡；端礼著网签386套，去化率95%，均价109720元/㎡；中海丽泽叁號院网签168套，去化率32%，均价91378元/㎡；中海丽金府网签217套，去化率20%，均价105828元/㎡，由此预计万泉寺未来售价约在10万元/㎡。 万泉寺 0007 地块与中海丽金府的最终市场表现，不仅取决于房企自身策略，更深度绑定丽泽商务区的发展兑现度。作为北京第二金融街，丽泽商务区产业支撑力持续增强： 2026年3月入驻公司突破1600家，2025年全口径税收破百亿元，培育13栋亿元楼宇，银河证券、长城资产、华为中国等头部公司总部入驻，金融+科技产业格局成型。按照规划，2026年丽泽入驻公司将突破1700家，丽泽城市航站楼、丽金线等配套年内落地，5年内有望从正在兑现走向完全兑现，为高端住宅提供长期需求支撑。 内城地王的长期价值，离不开产业、配套、交通的全面兑现，更离不开房企对市场需求的精准把握。核心环线宅地稀缺性永远是价值基石，但在当前市场环境下，任何项目都需尊重市场规律，实现价值与价格匹配。 2.本产物生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。但若你更看重即买即住的成熟配套，或依赖地铁通勤，可能需要谨慎评估。当前区域主要依赖自驾出行，公共交通仍处于完善阶段。
