以上标题我相信你在这两年的各种房地产自媒体里一定看到过，关键词“腰斩”“暴跌”“破灭”“冰凉”，哪一个看起来都会感受到蜂鸟跌幅远超大盘，但在我深度解析了蜂鸟整7年的真实成交数据后发现有些言过其实了。
早年因为超级牛小中关村三小确定性的入学再结合那两年的市场，价格确实有些虚高成分，这些年蜂鸟的下跌原因大致有三点：
一是自媒体打破了信息茧房，越来越多的人认识到小升初的通道比小学本身更重要，“阳光招生”又进一步降低了三小仅作为单独牛小的热度；
三是海淀一直强调且官方可查询占用情况的六年一学位政策，学位占用的房子要成交会有不少的折价，这会更进一步造成“超低价”的出现，在楼市向下的趋势就带来进一步的走低。
有一个学区规划+买房的会员向我提了一个我当时无法给出确切答案的问题：“对于蜂鸟家园这种三小的占坑房来说，如果两套房子物理属性接近，一套房是学位不占用，另一套房是学位占用且原业主刚入学，这两套房子价差多少是合理的？”
我问了一个熟悉的专做万柳蜂鸟这一片的店长，看有没有成交数据可以来佐证分析，结果对方给了我一个整整7年，精确到每一套房子的楼层、朝向、户型、成交价、税费、学位占用情况的表格。
乍一看，从最高点到现在房价几乎是腰斩，降价的原因刚才上文已经提到了主要的三点，其中第一和第三点的不利因素可能会使得这里的房价跌幅超过大盘。
对比以上数据，在蜂鸟有额外利空的前提下，跌幅比对北京大盘水准似乎也还说得过去，至少没有本文最开头那些“标题”说的那么惨。（2023年到现在，哪怕朝阳地段还不错的次新房跌幅35%-40%一抓一大把，感兴趣都可以去找数据验证。）
3、因为主要看价差比例，所以更多是考量相对值，故对已知的个税契税做了减项处理，其对于不满二的情况，已经按照最低指导价4.5万/平米对应增值税做了减项处理。
当然我对以上数据进行了进一步处理：对于强学区占坑房来说，面积和单价呈现负相关的非线性关系，平均面积差异也很小，我考虑总价和单价两个维度分别去测算。因为不同季度内样本的数量差距比较大，所以用了加权平均值的方式进行测算。处理结果如下：
因为每套房子的物理属性唯一，且业主心态、供需关系、楼层朝向、面积尺度等对于单价都是有较大影响的，我尽量用相对多的且精准有效的数据再结合加权平均值的算法来得到一个大致粗糙的结论（就算法本身大家不用较劲了，影响因素多，绝对严谨的逻辑也做不到）。
12%左右的价差，按不占用550万算也是60多万，2025年也确实有买学位占用的房子多校对口上了的情况，所以想少花点钱赌一把买占用的也未尝不可。
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? 袁本晋记者 幸贤蓉 摄
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? 王静记者 王东亮 摄
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