具体来看，华润置地以57.71亿元底价摘得丰台万泉寺地块，扣除无偿代建，楼面价约为6.23万元/平方米；中国金茂以20.98亿元竞得朝阳东坝地块，折合楼面价4.11万元/平方米，溢价率0.1%；华润置地+未来科学城联合体以12.91亿元底价拿下昌平平西府地块，折合楼面价2万元/平方米。 本次唯一溢价成交的地块是朝阳区东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块，土地面积约2.56公顷，规划建筑面积约5.11万平方米，容积率仅为2.0，建筑控高45米（局部60米），绿地率为30%。 共有2家房企报名线上竞价，包括建发地产、中国金茂。但最终，建发地产并未出现在现场竞价，以线上中国金茂报价20.981亿元成交，楼面价4.11万元/平方米，溢价率0.1%。 这是朝阳区2026年首宗进入出让程序的住宅用地。地块位于东坝老片区，生活配套成熟，但距离在建的地铁3号线站点有一定距离，轨交通勤依赖接驳。其2.0的容积率在朝阳核心区具备优势，预计产物将主打刚需和刚改户型。 中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，当前东坝板块存量竞争较为激烈，京投发展北熙区一、二期仍有部分在售房源、三期刚刚入市，参考北熙区之前7.9万元/平方米的成交均价，该地块在定价上有一定空间。从市场趋势看，近年来新房在产物力上持续提升，更贴合“好房子”标准，同时在价格上也往往具备优势，这也进一步推动了购房者“买新不买旧”的倾向，为本项目的后续去化提供了潜在支撑。 该地块土地面积约3.59公顷，规划建筑面积约6.46万平方米，容积率为1.8，限高60米，起始价为12.91亿元，华润置地+未来科学城联合体以底价摘得，折合楼面价2万元/平方米。与北清橡树湾于2022年5月成交的土地价格相比，该地块的楼面价降了1.5万元/平方米。 张凯认为，平西府地块体现了“减量提质”的供应思路。该地块位于北五环至六环间，在此前规划中，该地块包含部分商业与公建，目前已被剥离，容积率从最初规划的2.5大幅调降至1.8，在建筑高度不变的前提下，容积率的降低使楼栋排布更加疏朗，更利于打造低密宜居社区。 从需求端来看，平西府板块能直接承接海淀北以及昌平南的高薪码农群体，虽然距离地铁8号线平西府站略远，但周边首开LONG街、积水潭医院等成熟生活配套，使其具有极强的职住平衡属性。 作为北京今年以来总价最高的宅地，丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0007地块备受关注。其坐落于西南二环至三环间，该地块土地面积约3.95公顷，地上建筑面积约9.87万平方米，容积率为2.5，建筑控高80米（局部高点不超过90米），起始价57.71亿元，最终由华润置地以底价摘得。 该地块相邻的约17公顷河道、绿地等生态空间，由竞得人按不低于2200元/平方米的标准无偿代建。扣除代建后，楼面价约为6.23万元/平方米。 值得关注的是，地块形状不规则且非正南北朝向，未来楼栋排布将面临面宽限制；同时，地块内部两处不可移动文物的原址保留要求，也对开发商综合能力提出了更高的要求。 张凯表示，凭借丽泽商务区的辐射效应，以及邻近地铁14号线与16号线换乘站的交通条件，地块稀缺性突出，而且周边配套逐渐完善。与中海丽金府相比，该地块容积率也从2.8调至2.5，为产物设计提供了更高的灵活性，同时未设销售指导价，也为后续的产物创新提供了更多可能。 不过，未来入市后，项目需要直面中海丽金府、中海丽泽叁號院等现有楼盘的竞争压力。当前，中海丽金府去化率尚不足20%，丽泽叁號院去化率也仅维持在30%左右。尽管丽泽板块的成熟度与远期价值仍值得期待，但当前市场环境下，区域库存去化压力依然明显。 总体来看，张凯认为，本次3宗地块集中出让，显现出北京土地市场“分化加剧、理性聚焦”的主线。丰台万泉寺核心地块虽条件优越，但高总价、高配建门槛使其仅获一家房企参与报价，最终底价成交，印证了当前房企对核心资产也需“精打细算”；昌平平西府地块通过“减量提质”精准适配北部职住需求，实现高性价比供应；朝阳东坝地块则为成熟板块注入新房供给。由此可见，在国企主导、理性聚焦的背景下，北京楼市正从“量”的扩张转向“质”与“效”的精细化竞争。
